Quer comprar seu Imóvel na Planta?
A compra de imóveis na planta é uma boa opção para quem pode esperar de dois a três anos para receber a propriedade, quer pagar menos para ter a casa própria e não tem dinheiro para pagar a entrada do apartamento à vista, de acordo com especialistas. No entanto, não espere uma alta valorização, já que a alta desproporcional entre 2008 e 2012 faz com que os ganhos com esse tipo de investimento não sejam tão altos, dizem os analistas.
A valorização dos preços médios do metro quadrado (m²) em São Paulo e Rio de Janeiro foi de 145,8% de 2008 a 2012, segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Devido a essa valorização, pessoas que compraram imóveis na planta nas duas principais cidades do País em 2005, 2006 e 2007, para que fossem entregues dois ou três anos depois, tiveram ganho superior a 100%, conforme o professor da escola de negócios Anhembi Morumbi, Gustavo Ortega. "O mercado já visualiza uma estabilização do mercado, então os preços dos imóveis novos, na planta e usados não vão ficar mais tão diferentes." Então será preciso analisar o seu perfil de comprador para verificar qual a melhor opção.
Os imóveis na planta continuam sendo um bom negócio para quem não precisa de um imóvel imediatamente e pode esperar os dois ou três anos necessários para a conclusão da obra, de acordo com o economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci. Essa também é uma boa opção também para quem quer um tempo maior para pagar o valor de entrada de imóvel, que varia entre 20 e 30%. "Quem compra o apartamento à vista paga esse valor de uma vez enquanto quem compra o apartamento na planta pode pagar durante todo o tempo da obra", diz Emílio Fugazza, diretor Financeiro da construtora Eztec.
Vantagens
- Financiamento de até 100% do valor
- Valoriza de 18% a 20% até a entrega das chaves
- Terraço maior, suítes e mais vagas na garagem, área de lazer, infraestrutura elétrica, hidráulica e gás encanado
- Projeto personalizado
- Menos gasto com manutenção
Desvantagens
- Espera até 3 anos
- Risco de atrasar entrega
- Custo maior do que um usado
- Gasto com acabamento chega a 20% do total
- Ao ficar pronto, pode ser diferente da planta
Dicas
- Descubra o CNPJ da empresa e cheque sua conduta no MINISTÉRIO DA FAZENDA
- Pesquise sobre o assunto na CARTILHA IMÓVEIS NA PLANTA
- Acompanhe a construção
- Invista em Informações, pois quem investe em informações não joga dinheiro fora
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Prefere Comprar um Imóvel Novo?
O imóvel novo é aquele que já está pronto, nunca foi habitado, provavelmente grande parte das opções que você encontrar disponível para compra será uma unidade de projetos recém construídos e em perfeito estado.
As principais vantagens de comprar um imóvel novo é saber exatamente o que vai adquirir, pois você poderá visitar o espaço e conhecer os ambientes antes de fechar o acordo. Geralmente é possível financiar 100% do valor, assim como acontece com o imóvel na planta. Por ser uma obra recente você também não precisará gastar com possíveis manutenções, a não ser que queira alterar algo que já esteja pronto.
Vantagens
- Como está pronto, comprador sabe o que vai adquirir
- Financiamento de até 100% do valor
- Terraço maior, suítes e mais vagas na garagem, área de lazer, infraestrutura elétrica, hidráulica e gás encanado
- Menos gasto com manutenção
Desvantagens
- Perda de desconto de até 20% do valor do imóvel quando comprado na planta
- Custo maior do que um usado
- Sem opção de escolha de acabamentos
- Possível necessidade de pequenas reformas
Dica
- Pesquise sobre o assunto no PROCON
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Ao invés de Novo Seria Melhor um Usado?
Um imóvel usado provavelmente foi construído em outra época do mercado imobiliário, portanto a metragem costuma ser maior e mesmo com construções em bom estado os preços poderão ser mais acessíveis, inclusive em bairros nos quais o valor de um empreendimento é mais alto. Este tipo de imóvel pode ter até 80% do seu valor financiado e se a sua intenção é investir, uma pequena reforma pode valorizar muito antes de passá-lo para frente.
Se o prédio for muito antigo, provavelmente não oferecerá algumas comodidades como gás encanado e sistemas de economia de água e energia elétrica. O lazer em prédios antigos não era uma prioridade, então se a sua intenção é morar em um condomínio com piscina, academia e diversas opções de entretenimento, talvez seja necessário disponibilizar um tempo para fazer uma pesquisa mais profunda.
Vantagens
- Financiamento de até 80% do valor
- Melhor preço em bairros melhores
- Imóvel antigo é maior que novo
- Reforma pode valorizar imóvel
- Comprador sabe o que vai adquirir
Desvantagens
- Gastos com reforma e manutenção
- Taxa de condomínio mais alta
- Projeto arquitetônico desatualizado
- Sem projeto de economia de água e luz
- Sem gás encanado em alguns casos
- Áreas de lazer pequenas ou inexistentes
Dica
- Pesquise o assunto na CARTILHA IMÓVEIS USADOS do Procon
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Qual Seria Então Sua Forma de Pagamento?
Pagamento à vista
Economizar para pagar um imóvel à vista é sempre melhor do que fazer um financiamento, já que nesta última opção existem os juros – que no Brasil são altíssimos. Mas se na teoria essa máxima funciona perfeitamente, na prática pode ser difícil levá-la à cabo. Dependendo da situação, é preferível fazer um financiamento. Em outras, o melhor é ser regrado e poupar religiosamente para conseguir ter sua casa própria. Elencamos alguns pontos que você deve considerar ao se decidir por pagar à vista ou financiar na hora de comprar um imóvel.
Vantagens
- Não paga juros de financiamento
- FGTS pode ser usado
Desvantagem
- É preciso poupar a renda familiar e fazer planejamento de longo prazo
Dica
- Ao pagar à vista, negocie o desconto no valor do imóvel na hora da compra
Financiamento
Poupar dinheiro para comprar um imóvel à vista pode significar uma espera de anos. Período esse que você terá de ser muito regrado e responsável com seus gastos. Já um financiamento, apesar de sair mais caro por conta dos juros, permite que você compre seu imóvel antecipadamente.
Com a Construtora
- Na construção, o cliente pode pagar parcelas mensais com correção monetária, de acordo com o INCC ou o CUB.
- Valor é descontado do saldo devedor na data da entrega das chaves
- É necessário quitar à vista ou financiar o saldo devedor com um banco. Pesquise juros no BANCO CENTRAL
Com o banco
>>> Imóveis até R$ 500 mil- Juros anuais + TR, regulados pelo governo
- Pesquise juros no BANCO CENTRAL
>>> Imóveis acima de R$ 500 mil
- Juros regulados pelo mercado
- Pesquise juros no BANCO CENTRAL
Dicas
- Compare os juros entre os bancos.
- Clientes têm descontos de acordo com o relacionamento com a instituição.
Consórcio Imobiliário
É a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, sendo que o valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras. Veja o Estatuto da Cidade, Art. 46 - Lei 10.257/2001.
Vantagens
- Indicado para quem tem perfil poupador
- Tempo menor do que financiamento
- Sorteio ou lance apressam acesso
Desvantagens
- Paga taxa de administração e fundo de reserva
- Tem de poupar para dar lance
Dica
- A administradora do consórcio tem de ser regulada pelo BANCO CENTRAL
- A Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio oferece serviço de consulta ao consumidor sobre consórcios na internet ou pelo telefone (11) 3231-5022
Fundo Imobiliário
Os Fundos Imobiliários, à semelhança dos fundos de ações, renda fixa, derivativos, etc., são regulados, fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, por se tratar de captação de recursos do público para investimento. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário, conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8.668/93. Aliás, um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto, com seus acionistas, aumentos de capital, assembleias, distribuições de resultado, etc.
Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, em todo o tipo de negócios de base imobiliária, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, etc. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472, que vigora desde 03/12/2008, estes fundos podem investir em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. O artigo 45 desta Instrução define os ativos em que os FII’s podem investir:
Entenda
- Investe em prédios residencias e comerciais
- É de alto risco, como Bolsa
- Retorno se dá pelos resultados do fundo: aluguel de inquilinos ou venda das cotas
- Valor mínimo da cota depende do fundo
- Investimento de longo prazo
- Deve ter registro na CVM
- É negociado em Bolsa
Dicas
- Estude e consulte especialistas
- Diversifique e não fique só com um fundo
- Comece aos poucos
- Pesquise o registro do fundo na
- CVM
- Sabia mais na BOVESPA
Você Sabe Qual Melhor Tabela a Ser Usada para Financiar seu Imóvel?
Para quem vai comprar um imóvel financiado, não basta olhar a tabela de preços nos classificados ou na corretora. É preciso estar atento a outras tabelas: a Price ou SAC, modalidades que irão definir o valor das parcelas do financiamento. A escolha entre um desses dois modelos vai influenciar diretamente o valor das prestações.
Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), as prestações começam altas e vão ficando menores. Já a Price mantém a cifra das mensalidades constante do início ao fim.
"É errado comparar as tabelas pelo valor dos juros. A taxa é a mesma para as duas. O que difere é a maneira como os juros serão pagos", afirma o economista Roberto Sampaio, consultor da Empírica Real Estate.
Os juros são calculados sobre o valor da dívida. No sistema SAC, as financiadoras colocam uma grande parte da dívida para ser quitada já no início da série de pagamentos, e com o tempo vão amortizando (diminuindo) esse valor. Sampaio explica: "a ideia por trás disso é receber a maior parte do valor emprestado no menor prazo. Isso deixa as primeiras prestações altas".
A tabela SAC é hoje o tipo mais usado de cálculo para o financiamento de imóveis, porque deixa as financiadoras mais protegidas, afirma a professora Eliane Monetti, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. "Ao oferecer parcelas cada vez menores, evita-se a inadimplência. Se o comprador conseguiu pagar os altos valores das primeiras prestações, provavelmente conseguirá arcar com as últimas", diz Monetti.
No sistema Price, a lógica é pagar pouco da dívida no início e mais ao final do contrato. Para resultar numa mensalidade fixa, há um balanceamento com os juros.
Como não há o pagamento de grandes parcelas iniciais, a incidência de juros é bem maior no começo, mas com o tempo e a diminuição da dívida, a conta se inverte: a maior parte será para quitar o empréstimo, e a porcentagem dos juros será menor. Essa forma de cobrança não se reflete no valor das parcelas, que permanecerá sempre o mesmo.
Qual Vale a Pena?
Dado o perfil de cada sistema, Sampaio recomenda a tabela SAC para pessoas que podem dispor de uma receita maior no início do investimento. Já a Prince é a melhor opção para quem tem renda fixa, como os aposentados e funcionários públicos.
O valor dos juros no mercado imobiliário vem caindo gradualmente. "Fica hoje entre 7,6% e 9% ao ano", declara Monetti. "Mas isso muda em cada caso, se a pessoa é cliente do banco poderá ter mais vantagens de negociação", finaliza.
Tabela SAC
- Sistema de Amortização Constante (SAC)
- Melhor opção para quem pode gastar mais no início do financiamento
- Valor inicial das parcelas é maior, mas cai depois
- Parcelas corrigidas por juros anuais + TR
- Não gera saldo devedor ao final do pagamento do crédito imobiliário
Tabela Price
- Boa para quem precisa pagar menos no início do financiamento
- No começo, as parcelas são formadas, na maior parte, pelos juros
- A dívida só é amortizada após o período inicial, em média seis anos
- Precisa que a economia permaneça estável
- No passado, com inflação alta, gerou saldo devedor
Dicas
- Escolha o modelo que é melhor para a realidade da família
- Prazos são de até 35 anos.
- Quanto mais prazo, mais juros são pagos
- Reserve ao menos 20% do valor para dar entrada
Não é nada disso. O que você procura é o Minha Casa Minha Vida?
O que é?
É uma iniciativa do Governo Federal que oferece condições atrativas para o financiamento de moradias nas áreas urbanas para famílias de baixa renda. Em parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos, o programa vem mudando a vida de milhares de famílias brasileiras. É oportunidade para quem precisa e mais desenvolvimento para o Brasil.
>>> Faixa 1 - renda familiar até R$ 1.600
>>> Faixa 2 - renda familiar até R$ 3.275
>>> Faixa 3 - renda familiar até R$ 5.000
Faixa 1 - renda familiar até R$ 1.600
Subsídio de até 95% de imóvel até R$ 76 mil (pode variar por Estado)
Faixas 2 e 3
Valor de até R$ 190 mil em grandes cidades como São Paulo, Rio e Brasília (varia conforme a região)
Dicas
- Em capitais, regiões metropolitanas ou cidades a partir de 50 mil habitantes, inscrições na prefeitura local, em movimentos sociais habilitados pelo Ministério das Cidades ou agências de Caixa e Banco do Brasil
- O programa tem cotas para idosos e deficientes
- Saiba mais na CAIXA e no BANCO DO BRASIL
Para saber mais e ter em suas mãos informações para economizar dinheiro na hora da compra, acesse agora: http://bit.ly/Imoveis-Saiba-Comprar
Fontes: Abac, Abecip, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Bradesco, Banco Central do Brasil, Embraesp, HSBC, Itaú, Procon-SP, Ministério das Cidades, Ministério do Planejamento, Santander, Secovi-SP, School Business São Paulo, advogado especialista em direito imobiliário Sérgio Paixão, economista Miguel de Oliveira, economista Luiz Calado, Professor João da Rocha Lima Junior (Núcleo de Real State/Negócios Imobiliários Poli-USP).
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